Register krátkodobých prenájmov od roku 2027: nové povinnosti pre Airbnb a Booking
Od 1. januára 2027 čakajú poskytovateľov krátkodobého ubytovania nové povinnosti. Na Slovensku vznikne register krátkodobých prenájmov, do ktorého sa budú zapisovať ubytovacie jednotky ponúkané prostredníctvom online platforiem, ako sú Airbnb či Booking.com.
Každá registrovaná ubytovacia jednotka dostane vlastné registračné číslo. Bez platného registračného čísla nebude možné ubytovaciu jednotku prostredníctvom online platformy ponúkať.
Nové pravidlá sa pritom netýkajú iba podnikateľov alebo veľkých prevádzkovateľov apartmánov. Za určitých podmienok sa budú vzťahovať aj na fyzické osoby, ktoré cez online platformy krátkodobo prenajímajú napríklad byt, apartmán alebo chatu.
Prečo vzniká register krátkodobých prenájmov?
Počet nehnuteľností ponúkaných prostredníctvom digitálnych platforiem v posledných rokoch výrazne vzrástol. Verejné orgány však nemajú vždy dostatočné informácie o tom, kto krátkodobé ubytovanie poskytuje, kde sa nehnuteľnosti nachádzajú a v akom rozsahu sa prenajímajú.
Na túto situáciu reagovala Európska únia prijatím nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. apríla 2024 o zbere a poskytovaní údajov týkajúcich sa služieb krátkodobého prenájmu ubytovania.
Cieľom európskej úpravy je predovšetkým zlepšiť dostupnosť a spoľahlivosť údajov o krátkodobých prenájmoch. Verejné orgány tak majú získať presnejšie informácie potrebné na vyhodnocovanie vplyvu krátkodobých prenájmov a prijímanie primeraných opatrení.
Európska legislatíva reaguje okrem iného na situáciu v lokalitách, kde môže vysoký počet krátkodobých prenájmov ovplyvňovať dostupnosť nehnuteľností určených na dlhodobé bývanie a výšku nájomného či cien nehnuteľností.
Register krátkodobých prenájmov na Slovensku
Slovenská legislatíva reaguje na európsku úpravu zákonom č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania.
Nová právna úprava zavádza register ubytovacích jednotiek a stanovuje:
- kto má povinnosť registrácie,
- aké údaje sa zapisujú do registra,
- ako sa údaje aktualizujú,
- kedy sa ubytovacia jednotka z registra vymazáva,
- ako sa prideľuje registračné číslo,
- aké povinnosti majú hostitelia po registrácii,
- aké sankcie hrozia pri porušení povinností.
Nové pravidlá majú byť účinné od 1. januára 2027.
Čo sa považuje za krátkodobý prenájom?
Za službu krátkodobého prenájmu ubytovania sa považuje odplatné poskytnutie ubytovania na krátke obdobie. Európska úprava počíta s profesionálnymi aj nepravidelnými či nepodnikateľskými hostiteľmi.
Nový register sa zameriava na ubytovanie ponúkané prostredníctvom online platforiem pre krátkodobé prenájmy.
Ak chce hostiteľ ponúkať ubytovaciu jednotku cez platformu, na ktorú sa registračná povinnosť vzťahuje, bude potrebovať platné registračné číslo.
Koho sa register krátkodobých prenájmov týka?
Povinnosť registrácie sa týka hostiteľov poskytujúcich služby krátkodobého prenájmu ubytovania prostredníctvom online platforiem.
Hostiteľom môže byť:
- fyzická osoba,
- fyzická osoba – podnikateľ,
- právnická osoba.
To znamená, že nové pravidlá sa netýkajú iba spoločností prevádzkujúcich väčšie množstvo apartmánov. Dotknúť sa môžu aj človeka, ktorý príležitostne ponúka svoj byt alebo chatu prostredníctvom Airbnb, Booking.com alebo inej obdobnej platformy.
Samotné nariadenie EÚ definuje hostiteľa ako fyzickú alebo právnickú osobu poskytujúcu alebo plánujúcu poskytovať krátkodobé ubytovanie za odplatu prostredníctvom online platformy, a to profesionálne alebo neprofesionálne, pravidelne alebo dočasne.
Ak teda ponúkate ubytovanie cez Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia, HomeToGo alebo inú online platformu pre krátkodobé ubytovanie, mali by ste si preveriť, či sa na vás registračná povinnosť vzťahuje.
Aké údaje sa budú zapisovať do registra?
Registrácia nebude znamenať iba evidenciu samotného hostiteľa. Podstatná časť údajov sa bude týkať konkrétnej ubytovacej jednotky.
Do registra sa budú zapisovať napríklad údaje o:
- adrese ubytovacej jednotky,
- nehnuteľnosti podľa údajov katastra,
- čísle bytu a poschodí, ak ide o byt,
- type ubytovacej jednotky,
- tom, či sa prenajíma celá nehnuteľnosť alebo iba jej časť,
- maximálnom počte lôžok,
- maximálnom počte hostí,
- období, počas ktorého sa má jednotka poskytovať na krátkodobé ubytovanie.
Register bude obsahovať aj identifikačné údaje hostiteľa. Rozsah zapisovaných údajov sa bude líšiť podľa toho, či ide o fyzickú osobu, podnikateľa alebo právnickú osobu.
Ako bude registrácia prebiehať?
Zápis, zmena údajov aj výmaz ubytovacej jednotky sa majú vykonávať predovšetkým elektronicky prostredníctvom elektronickej služby registra.
Pre hostiteľov, ktorí sú fyzickými osobami, má zostať zachovaná aj možnosť osobného podania na určenom pracovisku Ministerstva cestovného ruchu a športu SR.
Po úspešnom zápise dostane ubytovacia jednotka registračné číslo. To bude kľúčové pri jej ponúkaní prostredníctvom online platforiem.
Registračné číslo bude potrebné aj pre Airbnb a Booking
Jednou z najdôležitejších praktických zmien bude prepojenie registračnej povinnosti s ponukou ubytovania na online platformách.
Európske pravidlá vyžadujú, aby platformy pri jednotkách podliehajúcich registrácii umožňovali identifikáciu prostredníctvom registračného čísla a aby hostiteľ registračné číslo poskytol pred ponúkaním krátkodobého ubytovania cez platformu.
Platformy majú zároveň vykonávať primerané náhodné kontroly platnosti registračných čísel.
V praxi tak registračné číslo nebude iba administratívnym údajom uloženým v registri, ale dôležitou súčasťou fungovania ponúk krátkodobého ubytovania na internete.
Kto bude mať prístup k údajom?
Prístup k údajom v registri budú mať Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR a ďalšie zákonom určené orgány verejnej moci.
Podľa rozsahu svojich právomocí môže ísť napríklad o:
- správcu dane z ubytovania,
- orgány finančnej správy,
- Policajný zbor,
- Štatistický úrad SR,
- Národnú banku Slovenska,
- živnostenské úrady,
- súdy a ďalšie zákonom určené orgány.
Rozsah údajov, ku ktorým bude mať konkrétny orgán prístup, sa bude odlišovať podľa jeho právomocí a účelu použitia údajov.
Ktoré údaje budú verejné?
Niektoré údaje o registrovaných ubytovacích jednotkách majú byť dostupné aj verejnosti.
Pôjde najmä o:
- adresu ubytovacej jednotky,
- typ ubytovacej jednotky,
- obdobie jej poskytovania prostredníctvom online platformy,
- registračné číslo ubytovacej jednotky.
Kompletné identifikačné údaje hostiteľa teda nebudú automaticky verejne dostupné.
Existujúci hostitelia dostanú čas do 28. februára 2027
Dôležité prechodné pravidlo sa týka ľudí a firiem, ktorí budú ubytovanie prostredníctvom online platforiem poskytovať už k 31. decembru 2026.
Tí budú mať na zápis svojich údajov a ubytovacích jednotiek do registra čas do 28. februára 2027.
Existujúce ponuky teda nebude potrebné automaticky odstrániť z platforiem hneď 1. januára 2027.
Od 1. marca 2027 však už budú musieť spĺňať požiadavky novej právnej úpravy vrátane platného registračného čísla.
Údaje v registri bude potrebné aktualizovať
Získaním registračného čísla povinnosti hostiteľa nekončia.
Hostiteľ bude zodpovedať za to, aby údaje vedené v registri zostali úplné, správne a aktuálne. Ak sa niektorý zo zapísaných údajov zmení, zmenu bude potrebné zapísať do registra v zákonom stanovenej lehote.
Podľa zákona pôjde spravidla o 30 dní od vzniku zmeny.
Podobné pravidlo sa uplatní pri trvalom ukončení poskytovania krátkodobého ubytovania v konkrétnej jednotke. Hostiteľ bude musieť zabezpečiť jej výmaz z registra v stanovenej lehote.
Sankcie za nesplnenie registračnej povinnosti
Nedodržanie nových povinností môže viesť k uloženiu sankcie.
Fyzickej osobe môže byť za priestupok uložená pokuta od 100 do 1 000 eur. Pri opakovanom porušení môže byť sankcia vyššia.
Postih sa môže týkať napríklad:
- nezapísania ubytovacej jednotky do registra,
- neaktualizovania údajov v stanovenej lehote,
- ponúkania krátkodobého ubytovania cez online platformu bez platného registračného čísla.
Pokuta pritom nemusí byť jediným následkom.
Ak Ministerstvo cestovného ruchu a športu SR zistí nedostatky v údajoch, hostiteľa vyzve na ich odstránenie. Ak hostiteľ nedostatky v stanovenej lehote nenapraví, môže dôjsť k pozastaveniu platnosti registračného čísla.
Ak náprava nenastane ani následne, registračné číslo môže byť odňaté a ubytovacia jednotka vymazaná z registra.
Dôležité termíny pre krátkodobé prenájmy
Pre hostiteľov budú najdôležitejšie najmä tieto dátumy:
1. január 2027 – účinnosť novej právnej úpravy a spustenie nových registračných povinností.
31. december 2026 – rozhodujúci dátum na posúdenie existujúcich hostiteľov využívajúcich online platformy.
28. február 2027 – koniec prechodného obdobia na registráciu existujúcich hostiteľov.
1. marec 2027 – existujúce ponuky na online platformách už budú musieť spĺňať nové registračné pravidlá.
Čo by mali prenajímatelia urobiť?
Ak prenajímate byt, apartmán, dom alebo chatu prostredníctvom Airbnb, Booking.com alebo inej online platformy, je vhodné pripraviť sa na nové povinnosti ešte pred začiatkom roka 2027.
Skontrolujte si predovšetkým údaje o nehnuteľnosti, údaje evidované v katastri a identifikačné údaje hostiteľa. Po sprístupnení registra bude potrebné vykonať registráciu a následne uvádzať pridelené registračné číslo pri ponuke ubytovania prostredníctvom online platforiem.
Register krátkodobých prenájmov od roku 2027 tak prinesie výraznú zmenu najmä pre prenajímateľov využívajúcich Airbnb, Booking.com a ďalšie online platformy. Registráciou sa však povinnosti nekončia – hostiteľ bude zodpovedať aj za priebežnú správnosť a aktuálnosť evidovaných údajov.
Zdroje
- Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2024/1028 z 11. apríla 2024
- Zákon č. 133/2026 Z. z.
- Podnikajte.sk
- Prosman & Pavlovič
- Škubla & Partneri